Les dispositifs de défiscalisation immobilière permettent à la fois de réaliser une acquisition immobilière, dans le but de se constituer un patrimoine et/ou de percevoir des revenus, tout en réduisant ses impôts. Il en existe plusieurs. Avant d'opter pour l'un d'eux, il est nécessaire d'être très vigilant car il y'a plusieurs pièges à éviter.
L'investissement d'immobilier locatif en France métropolitaine
Mise en vigueur en janvier 2009, la loi Scellier a pour but de relancer le secteur de l'immobilier locatif, tout en incitant le contribuable à investir dans les logements neufs en échange d'un avantage fiscal. En contrepartie, le propriétaire s'engage à louer son bien nu pendant une durée minimum de 9 ans tout en respectant un plafond de loyer vis-à-vis de son locataire. Le bien doit être affecté à la résidence principale du locataire, et la location doit prendre effet dans les 12 mois de l'achèvement des travaux.
En 2011, la réduction est de 13% de la valeur du bien prise dans la limite de 300 000 euros (soit 39000 euros de réduction maximum), à raison de 1.44% par an pendant 9 ans. Mais cette réduction est plus importante pour les biens labellisés « BBC » (Bâtiment à Basse Consommation). Il s'agit des logements susceptibles de contribuer à la réduction des émissions de gaz à effet de serre. Pour ceux-là, la réduction est de 22% de la valeur du bien prise dans la limite de 300 000 euros, à raison de 2.44% par an pendant 9 ans. Par ailleurs, lorsque la réduction dépasse le montant de l'impôt dû, le surplus est reportable sur les impôts des années suivantes pendant 6 ans (A condition que le bien soit toujours en location)
Le bailleur peut également choisir l'option du Scellier dit « intermédiaire » ou « sociale ». Dans ce cas en plus des obligations du Scellier classique, le propriétaire doit respecter un plafond des ressources pour le locataire.
En 2011, les plafonds, selon les zones géographiques, sont les suivants :
Le propriétaire bailleur en Scellier intermédiaire bénéficie d'une déduction spécifique de 30% sur son revenu foncier imposable. Si cette déduction crée un déficit foncier, le déficit est reportable sur le revenu global à hauteur de 10700 sur l'année de réalisation. Le surplus est déductible des revenus fonciers des 10 années suivantes. Egalement, en plus de la réduction du Scellier classique de 13% (ou 22% en BBC) sur 9 ans, le bailleur peut obtenir une réduction supplémentaire s'il prolonge le bail après les 9 premières années, de 10% sur 6 ans, scindée en 2 périodes de 3 ans. Soit 2 x 3 ans à 5% (ou 1,67% par an pendant 6 ans).
Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire. Il peut être un ascendant ou un descendant, sauf en Scellier intermédiaire. Dans les deux cas, Le bailleur doit respecter un plafond de loyer :
Attention, le projet de loi 2012 va probablement supprimer les avantages fiscaux pour les locations « Hors BBC ». Pour les BBC, la réduction devrait passer de 22% à 14% en libre et de 32% à 18% en intermédiaire
L'Investissement en Outre-mer (DOM-TOM)
Mise en place par Brigitte Girardin, ancien Ministre de l'Outre Mer, la loi Girardin est entrée en vigueur le 23 juillet 2003. Elle a pour but de favoriser l'investissement en immobilier neuf dans les départements et collectivités d'Outre-Mer. Cette loi offre un avantage fiscal sous forme de réduction d'impôt.
Elle concerne les acquisitions et constructions de logement neuf par les contribuables domiciliés en France, ainsi que certains travaux de réhabilitation. Le logement peut être affecté à la résidence principale de l'acquéreur, ou être mise en location et constituer la résidence principale du locataire.
Dans le cas d'une acquisition ou construction de résidence principale, le propriétaire doit s'engager à y habiter pendant au moins 5 ans. A partir de 2012, il faut qu'il soit primo-accédant. La réduction est de 22% du prix du bien, étalée sur 10 ans à raison de 2.2% par an. Elle subit un double plafond. En effet, le prix du bien est plafonné à 2347 TTC le mètre carré, et le nombre de mètre carré pris en compte est également plafonné à 65m² (personne seule), 75m² (couple), 90m²(personne seule ou couple ayant à charge une personne), + 12m²(par personne supplémentaire dans la limite de 5 personnes) ; soit un maximum de 150m².
Dans le cas d'un investissement locatif, le bailleur doit mettre le bien en location nue dans la limite de 6 mois après l'acquisition ou l'achèvement des travaux. Il peut choisir le Girardin libre (loyers libre) ou le Girardin « intermédiaire » (Loyers plafonnés). Dans le cas du Girardin libre, il doit louer le bien pendant 5 ans et la réduction d'impôt est de 27% du prix d'acquisition. En Girardin intermédiaire, l'obligation de location est de 6 ans, et la réduction est portée à 40%. Ces deux réductions sont étalées sur 5 ans et plafonnées à 40 000 ou à 15% du revenu global net du foyer. A noter qu'un investisseur peut également profiter de ce régime en souscrivant les parts ou actions des sociétés dont l'objet est la construction en Outre-Mer des logements neufs destinés à la location nue.
A ces réductions s'ajoute un bonus de 9% pour les Zones Urbaines Sensibles et 4% pour les énergies renouvelables. Dans le cas du Girardin intermédiaire, les loyers sont plafonnés selon les zones : 156 dans les départements d'Outre-Mer, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy et à Mayotte et 196 à Saint Pierre et Miquelon, Nouvelle Calédonie, Polynésie française, îles Wallis et Futuna, terres australes et antarctiques françaises. De plus, les plafonds annuels des ressources du locataire sont également à respecter :
Le Projet de loi 2012 prévoit de supprimer la loi Girardin pour les locations en secteur libre en 2012 et pour le secteur intermédiaire en 2013. De plus, la réduction en 2012 pour le secteur intermédiaire passe à 27%. La loi Scellier Outre Mer est une extension de la loi Scellier vise à remplacer la loi Girardin. Le principe de ce dispositif est qu'il accorde un avantage fiscal de 36% de réduction d'impôt étalée sur 9 ans pour les logements acquis ou construits en 2011, plafonnée à un investissement de 300 000 euros
Comme pour le Scellier en métropole, le bailleur peut louer dans le secteur intermédiaire, et bénéficier de l'abattement de 30% et de la réduction supplémentaire s'il prolonge le bail après les 9 premières années, de 10% sur 6 ans, au rythme de 1.67% par an. Comme pour le Scellier classique, la réduction pour le Scellier Outre Mer sera rabotée en 2012 et passe de 36% à 27% en libre et de 46% à 35% en intermédiaire.
L'investissement en meublé dans des résidences spécifiques
Mettre en location un bien meublé constitue une activité commerciale et relève donc du régime des bénéfices industriels et commerciaux et non pas des revenus fonciers comme pour les loueurs en non meublé. Cette activité lui confère le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce statut procure au bailleur plusieurs avantages :
- S'il relève du Micro BIC (recettes annuelles ne dépassent pas 32.000 euros) il bénéficie d'un abattement de 50 % afin de tenir compte des différentes charges.
- Dans le régime réel il peut déduire de ses revenus locatifs un certain nombre de charges, et notamment l'amortissement de son bien. Cet amortissement vient se déduire des revenus locatifs et permet donc d'échapper à l'impôt.
- Il peut récupérer la TVA de 19.6% sur le prix du bien. En contrepartie, les loyers sont assujettis à la TVA à 5.50% que vous devrez reverser à l'Etat.
Si le statut de loueur en meublé non professionnel est accessible via une simple location d'immeuble destiné à l'habitation et doté de suffisamment de meubles pour garantir un minimum d'habitabilité, il peut s'obtenir en concluant un bail avec une société de gestion qui gère une résidence « de services » : Résidence pour personnes âgées ou handicapées, résidence médicalisée, résidence de tourisme classée ou une résidence étudiante. Dans de nombreux cas, l'opérateur vous garantit les loyers. L'engouement des particuliers pour le dispositif Scellier et son avantage fiscal plus élevé ont stoppé les ventes dans les résidences de services.
Dès lors, les députés Bouvard et Censi ont déposé un amendement du statut de LMNP. Cet amendement confie aux acquéreurs de logement au statut LMNP en résidence de services, tous les avantages de la loi Scellier 2011. Sont éligibles à cette réduction les opérations réalisées sous la forme d'une acquisition, en pleine propriété :
- d'un logement neuf ;
- d'un logement en l'état futur d'achèvement (VEFA);
- de logements achevés depuis au moins quinze ans ayant fait l'objet d'une réhabilitation ou d'une rénovation;
- de logements achevés depuis au moins quinze ans qui font l'objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation. Aucune condition de délai d'achèvement des travaux n'est exigée.
L'investisseur passe un bail commercial d'au moins 9 ans avec un exploitant offrant au moins trois des quatre services suivants : Accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petits déjeuners, fourniture du linge de maison.
En plus des avantages du LMNP, le propriétaire du bien loué en résidence de services bénéficie d'une réduction d'impôt sur le revenu égal à 18% du prix de revient du logement (plafonné à 300 000 euros) réparti sur 9 ans, à raison de 2% par an. Comme pour le Scellier, lorsque la réduction dépasse le montant de l'impôt dû, le surplus est reportable sur les impôts des années suivantes pendant 6 ans (A condition que le bien soit toujours en location)
n contrepartie, la portion de l'investissement ayant donné droit à la réduction d'impôt (prix de revient plafonné à 300.000 euros) ne donne pas droit à l'amortissement dans les conditions du LMNP classique. En revanche, pour les investissements supérieurs à 300.000 euros, l'amortissement est possible pour la part excédentaire. Le projet de loi 2012 va probablement abaisser la réduction pour la loi Censi Bouvard, de 18% à 12%
Les réductions pour les travaux de rénovation
La loi Malraux et la loi Monuments historiques permettent aux contribuables français de réaliser des travaux de rénovation sur certains immeubles, et de bénéficier d'une réduction d'impôt.
La loi Malraux s'adresse aux contribuables qui investissent dans des appartements à rénover situés dans certaines zones protégées (ZPPAUP=zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager ou secteur sauvegardé, quartier ancien dégradé, aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine). Il faut obtenir une autorisation spéciale délivrée par le préfet avant le commencement des travaux.
Ces propriétaires peuvent alors déduire de leur revenu imposable l'intégralité de leur coût, s'ils s'engagent à louer ces immeubles en non meublés, pendant 6 ans, une fois la restauration achevée.
Le logement doit être loué à titre de résidence principale ou à titre professionnel selon l'usage initial, pendant au moins 9 ans. L'engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement des travaux de l'immeuble, et la location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal.
La réduction obtenue, étalée sur 3 ans, est de 36% sur les travaux de restauration engagés par le contribuable sur les immeubles situés en secteur sauvegardé et de 27% pour les opérations réalisées dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager (ZPPAUP). Elle est plafonnée à 100 000 euros de travaux par an.
Mais les éventuels travaux excédant 100 000 par an peuvent être déduits du revenu foncier et générer un déficit foncier, plafonné à 10 700 /an, avec un solde reportable pendant 10 ans. Les intérêts d'emprunt (murs et travaux) sont également déductibles des revenus fonciers et reportables pendant 10 ans. Par contre, l'excédent de réduction n'est pas reportable sur l'impôt sur le revenu des années suivantes. Il est donc perdu.
En 2012, le taux de réduction d'impôt de la loi Malraux passera de 36% à 32% dans les secteurs sauvegardés et de 27 à 24% dans les « ZPPAUP »
La loi Monuments historiques offre des avantages fiscaux similaires à la loi Malraux pour la restauration de biens dit « Monuments historiques ». Les monuments concernés sont les biens immobiliers classés, inscrits ou agréés par les affaires culturelles, les monuments mégalithiques, les terrains qui renferment des stations ou gisements préhistoriques, et les immeubles dont le classement est nécessaire pour isoler, dégager ou assainir un immeuble classé ou proposé pour le classement. Toute personne physique, en pleine propriété ou non, ou toute société civile non soumise à l'IS (si les associés conservent les parts pendant au moins 15 ans) peut bénéficier de ces avantages.
L'acquéreur bénéficie tout d'abord d'une déduction d'impôt de 100% de ces travaux de restauration. De plus, les charges sont déductibles du revenu global, à hauteur de 50% si l'immeuble ne génère aucune recette, et dans leur totalité si l'immeuble est ouvert au public. Dans ce dernier cas, le déficit foncier lié à la location ou à des visites peut être imputé sur le revenu global.
Par ailleurs, si le propriétaire a signé une convention d'entretien et d'accès au public avec l'état, le bien sera exonérée de droits de succession et de donation. Enfin, les investissements en monuments historiques ne sont pas pris en compte dans le plafonnement des niches fiscales. L'administration des affaires culturelles peut également subventionner dans la limite de 40% de la dépense effective, les travaux d'entretien et de réparation. La participation du propriétaire à ces travaux exécutés ou subventionnés par l'administration est totalement déductible. Ces avantages et ces subventions sont acquis à condition que le bien soit détenu pendant au moins 15 ans. La loi Monuments historiques, très avantageuse, ne sera à priori pas rabotée par le projet de loi de Finances 2012
Les pièges à éviter
Malgré leurs réductions attrayantes, les dispositifs d'investissements immobiliers défiscalisant ne sont pas toujours intéressants, et il y a beaucoup de pièges à éviter.
Tout d'abord, les réductions d'impôt sont remises en cause en cas de non respect de l'engagement. Il faut donc s'assurer de pouvoir conserver le bien sur la période requise, et l'affecter à la résidence ou à la location selon le dispositif.
Il est important de se renseigner au préalable sur les prix de vente pratiqués afin de ne pas surpayer le bien sous couvert qu'il s'agisse d'un investissement défiscalisant. Concernant les locations, il faut impérativement se déplacer pour savoir si le logement est bien situé dans une zone dynamique et non saturée. Il faut surtout éviter de passer par un gestionnaire inconnu.
Généralement, les petites surfaces 2 ou 3 pièces sont les plus demandées. Il est également nécessaire de vérifier les modalités de paiement des loyers (mensuels ou trimestriels) afin de ne pas avoir de problème de remboursement des mensualités du prêt.
Un emprunt est généralement pris sur 20 ans, tandis que les réductions d'impôt vont de 5 à 15 ans. Il faut donc anticiper pour éviter que le remboursement des mensualités du prêt ne devienne trop difficile. Egalement, il faut s'assurer que l'effort d'épargne mensuelle (150 à 200 en moyenne) à réaliser est rentable par rapport à un autre placement comme l'assurance vie. Enfin, il ne faut pas oublier que l'endettement généré par l'opération réduit la capacité d'endettement du ménage en vue d'une autre acquisition.
Ces dispositifs sont destinés surtout aux contribuables payants beaucoup d'impôt. En effet, dans certains cas (Girardin, Malraux), l'excédent de réduction n'est pas reportable. Le gain dans ce cas est moindre puisqu'il ne correspond pas à la totalité de la réduction. On dit par exemple que le dispositif Girardin n'est intéressant qu'à partir de 6000 euros d'impôt. De plus, lorsque l'excédent de réduction est effectivement reportable (Scellier, Censi Bouvard), ce report est limité dans le temps et il peut arriver parfois que le contribuable n'ait pas le temps d'utiliser tout l'excédent. Par exemple, l'excédent en Scellier est reportable pendant 6 ans mais si chaque année vous avez un excédent, au bout de 9 ans, vous avez déjà perdu une bonne partie de ces excédents. Ainsi, on dit que le dispositif Scellier n'est intéressant qu'à partir de 3000 euros d'impôt.
Les investissements immobiliers défiscalisant sont contraignants, le propriétaire doit s'acquitter de différentes de taches administratives. Enfin, l'investissement immobilier défiscalisant est un investissement qui comporte un risque. En effet, l'immobilier peut être sujet à une baisse des prix.
